随着房屋所有权形式的改变，进而产生了所有权人的代言组织业主大会，孕育而生的执行机构则是业主委员会。业主委员会作为执行机构，代表业主监督、协助物业服务企业履行物业服务合同。目前物业管理存在的各种纠纷与矛盾，有人将此现象归咎于外部因素，如法规的不完善、开发商的阻碍、物业服务企业的干涉等。但个人认为，根源在于业主未能充分贯彻自治，而业主实现自治的根本与主要障碍，又在于业主自身，主要表现为以下三个方面：

1.权属概念不清晰

单体建筑有两个以上的业主，即形成区分所有权。业主是“区分所有权人”。与“共有人”存在明显的区别。专有权是指业主对其专用部分占有、收益、处分的权利，范围大致相当于房产证登记的部分。共有权则是业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。共有又分为三类，即法定共有，法律规定为共有的，如绿地、道路、物业管理用房。约定共有，所有权转移时双方约定为共有的，如会所、车库。天然共有，附属于建筑，为建筑不可或缺，不具有结构上与功能上独立性，不能单独实现所有权的部分。可见除了专有权部分，社区物业实际是业主共有，属于公共物产，从某种程度上说大家是共存共生的。如欠缴物业服务费，侵占共用部位（消防通道停车），违规在共有部位搭建等，多数业主则认为这应由物业服务企业来管。但部分业主对于自身权属概念混淆，出现占用共有空间、引发邻里矛盾、阻碍消防通道的行为，就不足为奇了。

2.公共管理意识和公益奉献精神缺乏

业主对于涉及自身利益的事项，如房屋渗漏、墙面开裂、洗手间堵塞、给水管破裂等等非常看重，但对于涉及全体业主共有、公共事务，缺乏关心、共同管理的意识，大多认为与己无关，不作理会。小区的业主，大都具备一定的经济实力，当中不乏有识之士、管理人才，还有不少是行政司法机关的公职人员，他们在自身的工作岗位上，管理着各种社会事务，运筹帷幄，但对于居住小区内的公共事务，却鲜有人愿意承担。北京银枫家园业委会就是个典型的例子，当初满怀热情，通过竞选当上了小区的业委会主任，但在一年的任期内，经常开会的就三个人，其余的人都不来，连法定的人数都不够。而业主则将所有超出业委会运作权力范围以外的交通、噪音污染等期望寄托于业委会能够出面解决，在这种压力下，业委会主任提出辞职，并搬出小区。正因如此，小区内的业主大会和业主委员会难以成立，或者未能充分履行应尽的权利与义务。

3.维权观念陈旧，方法单一

近年来业主维权的事件此起彼伏，然而平心而论，真正有理有节最终取得有利结果的，并不多见，多数事件都是昙花一现。从媒体披露的典型“维权”事件上来看，一些业主常用的还是“阶级斗争”思路，经常把维权的对象推定为对立面，常采用极端方式争取权益。说明这些业主运用法律维护自身权益的意识淡薄，片面认为事情闹大就对自身有利，不懂得在法制环境下，合法、规范的行使自身权利。

导致上述障碍存在的原因，既有历史性的因素，也有计划性经济形成的惯性，毕竟我们拥有私产的时间太短，大家还没有充分认识到作为业主，享有什么权利，应尽何种义务。在这样的社会大环境下，期望居住小区做到自发的业主自治，难度与阻力真不小。分析业主自治的障碍及客观原因，并非业主自治行不通，刚好相反，只要剖析存在的问题，克服目前这些障碍，业主自治便有章可循，大有可为。改善、促进业主自治的方法，有如下建议：

1.提升自治意识

建立一个有效的业主组织，最重要的就是培养业主的自治意识，这一过程是缓慢的、长期的，但意识的养成，不仅关系到住宅小区物业管理，关系到城市管理，而且还关系到中国政治文明的进化，意义非同一般。如何培养，首先需要政府相关部门引起高度的重视。从最近《人民日报》聚焦物业管理行业，陆续刊发评论以及近期深圳罗湖区物业管理出台30项改革措施，破解物业管理难题来看，政府已在用长远和战略的眼光看待现实存在的各类问题。其次是行政主管部门需要开展切实有效的宣传指导工作。再次，还需要进一步探索业主组织运行保障机制，事实证明，业主组织成员纯粹公益性地为业主开展工作，是不利于业主组织健康发展的。深圳景洲大厦就是一个典范，在其它小区普遍存在的乱搭建、欠费、住改商等痼疾，在这里基本不存在；物业服务企业由业主自主选聘，小区公共事务由业主民主决定。尽管这在全国的小区中尚属凤毛麟角，但让我们看到了未来和希望。

2.主管部门大力支持

业主自治组织对于小区公共事务普遍存在“事前不关心、事中不理会、事后提意见”现象，主管部门应当调整思路，辅导、支持，引导、鼓励、支持业主当家，而不是简单地替代业主当家。以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织，这种组织在当前多元化的社区中发出自己声音，和谐才能期待。社区是城市的细胞，通过业主自治达到社会和谐是目前的必然选择。而没有业主的自治组织，业主自治便失去了基础。可见，业主自治组织建立工作无疑是政府工作的重要组成部分，应当纳入各级政府的工作规划。

3.法规完善并普及

目前已有的法律规则仍存在一些缺憾，业主自治作为物业管理的核心原则，并没有得到法律和行政法规的确认，业主大会及业主委员会，作为合法的组织，其法人地位仍没有得到广泛认可。广东省人大在修订《广东省物业管理条例》时，为适应开门立法、民主立法的需要，在集中各地业主意见的基础上，借鉴全国其他省市和香港地区的相似立法，曾经就《广东省业主自治条例》（业主建议稿）进行意见征询，意见稿中将业主委员会的有效成立和规范运作，纳入各级干部政绩的考核范围，将业主自治工作纳入政府工作计划和考核内容，对业主自治工作的进一步开展有着相当大的促进作用，此举值得借鉴与推广。