楼上跑水漏入楼下案
     【案情介绍】
       雷小姐居住在某大厦二楼，2007年国庆期间，她发现顶棚漏水。三楼的业主外出不在家，雷小姐猜想邻居家可能漏水了。她向物业服务公司及时反映了情况，但物业服务公司称：三楼业主不在家，不能入室检修。情形越来越糟，雷小姐的屋子里像下雨一样，顶棚、家具、衣服和被褥都受到不同程度的浸湿，其中一些物品受损相当严重，而物业公司仍然未来修理。无奈之下，雷小姐拨通了“110”，在巡警的要求下，物业服务公司砸开了三楼业主的房门，入室维修。这时，发现三楼业主屋内的东西也被浸湿泡的不成样子了。经过一番抢修，雷小姐家的“雨”终于停了，但她对物业服务公司的“慢出手”表示极为不满，指责物业服务公司没有尽到责任。物业服务公司则称，三楼业主不在家，公司无权破门而入。三楼业主回来后，对物业服务公司的破门而入行为也很恼火，三方矛盾一时难以化解。
     【点评】
       以上案例在住宅小区的发生频率较高，对于业主和物业管理人员的不同观点，有必要在住宅小区引入紧急避险概念。所谓紧急避险，就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。在本案中，三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的利益。在三楼业主家无人的情况下，为了减少损害，就必须破门而入进行维修，但客观上又会对该业主的门、窗等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。
       紧急避险行为由于其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。但是，三楼业主是无辜的，由于紧急避险而遭受的损失，是否应受赔偿、如何赔偿，都是必须面对的问题。
       对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等情形时，是可以采取紧急避险行为的，在措施得当的情况下，无论是物业服务公司还是二楼业主，都不应承担民事责任。在本案中，三楼的业主受到了一些财产损失，作为受益人的雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼业主家中财产的损害，所以该业主实际上也是受益人之一，因此三楼业主也应当承担一部分损失。
       无论现在还是将来，物业服务公司都要依据物业服务合同的约定从事物业管理服务工作，这就迫使物业服务公司必须将相关的免责条款尽可能详细地写在物业服务合同中，以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。我国《合同法》第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：（1）造成对方人身伤害；（2）因故意或重大过失造成对方财产损失”，即无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害，都是不能免责的。物业服务公司可根据实际情况将物业服务合同中的免责条款约定为：“物业服务者进行如下物业管理服务活动时，对业主造成的财产可不承担民事赔偿责任：（1）为救助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业服务人员不得不破门、破窗而入）；（2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内严重漏水。失火又无人在内，为使其避免重大损失，物业管理人员强行入内救治）；（3）为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；（4）其他类似上述情况的情形。”